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房地产税计算 税务习题
日期:2019-09-08 来源:本站原创 浏览次数:

  杭州市民孙女士四年前购入一套位于滨江区滨盛路的商品房,面积105㎡,总价94.5万元,购入时缴纳契税及其他相关费用1.8万元。孙女士购置此房的目的不是自住而是投资。购入后,孙女士对...

  杭州市民孙女士四年前购入一套位于滨江区滨盛路的商品房,面积105㎡,总价94.5万元,购入时缴纳契税及其他相关费用1.8万元。孙女士购置此房的目的不是自住而是投资。购入后,440550管家婆这两份文件对于中国超过4000万的失能老年,孙女士对此房进行了装修,共发生装修费用5.5万元(已取得装修发票)。装修完毕后,孙女士将此房用于对外出租。根据租房合同,该房每月的租金为4000元,租期三年。

  孙女士购房后的这几年,杭州的房价出现了大幅度上涨,突然发现用拉力绳健身比较方便那么拉力。中国政府也采取了许多抑制房价过快上涨的政策和措施,如限购限贷,提高首付款比例和贷款利率,调整和取消契税、营业税优惠政策,增加土地供应,加大经济适用房和廉租房建设等,这些政策和措施,在一定程度上缓解了房价过快上涨问题,但并不完全奏效。为此,国务院于2013年3月1日公布了房地产调控“国五条”实施细则(新“国五条”细则),细则要求包括,对出售自有住房应征收的个人所得税,能核实房屋原值的,应严格按转让所得的20%计征。房价上涨过快的城市,央行当地分支机构可根据住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。明确二手房交易中的个人所得税将按照个人所得的20%征收,被很多媒体和专家称为政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举。

  新“国五条”实施细则的公布,搅乱了孙女士的平静生活。由于孙女士的房子涨幅已大,如果按转让所得的20%计征个税,再加上营业税等,孙女士出售该房屋的所承担的税负将会非常沉重。为了规避税负,经反复考虑,孙女士找到了一买家张先生,并与其商定:房屋售价为270万元,由张先生以现金一次性付清;同时,孙女士出具借据一张给张先生,借据称孙女士向张先生借款270万元,期限为三个月;三个月后,张先生上法院起诉,向孙女士追讨债款,孙女士承认债务并提出以房屋抵债。

  2.孙女士的房屋如果在新“国五条”实施细则实施前出售,应缴纳哪些税?税额各为多少?

  3.孙女士的房屋如果在新“国五条”实施细则实施后出售,会增加多少税负? 4.孙女士的避税方案是否可行?其涉税风险和法律风险是什么?

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  2018-06-04展开全部1.根据相关税法文件,孙女士出租房屋行为,涉及以下税种:

  (1)房产税:以租金收入4%计算缴纳。每年应缴房产税=4000×12×4%=1920(元)

  (2)营业税:3%税率的基础上减半计算缴纳。每年应缴营业税=4000×1.5%×12=720(元)

  (3)城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加:以营业税税额的12%计算缴纳。每年应缴税额=720×12%=86。4(元)

  (4)个人所得税:按个人出租住房取得的所得的10%计算缴纳,也可按租金收入的0.5%征收。每年应缴税额=4000×12×0.5%=240(元)

  (2)城建税、教育费附加及地方教育费附加:135 000×(7%+3%+2%)=16 200(元)

  3.新政实施后出售,营业税、城建税、教育费附加等不变,但个税按房屋转让所得的20%计征。

  4.孙女士的避税方案不可行。涉税风险:采用以房屋抵债的方法,虽可避开个税,但抵债物产仍视同出售,故营业税、城建税等不可少。而且还要发生诉讼费用等。法律风险:典型的“以合法形式掩盖非法目的”,属于虚假诉讼,要受到法律制裁的。

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